【IT168 技术文章】
房地产产业链很长,包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下,可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段,主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续;工程建设阶段,是指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到客户可以住用程度的过程;房地产经营,是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。现行的房地产项目管理模式,主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程,一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。公司制项目管理,多从事单一项目的运作。事业部制项目管理是企业根据项目开发情况,设立若干个事业部。事业部实行独立核算,对项目的经营效益负责。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后,委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。
房地产项目管理系统也跟ERP、CRM等其它企业管理信息系统相同,由许多功能模块组成,一般包括进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等。对应四种不同的组织结构,房地产项目管理系统可以采取如下对应的应用模式:部门制,在公司内部应用,各个职能部门配置相关的操作权限,实现其相关的业务职能;公司制,投资商与公司联合应用,相关部门或职能岗位配制相关的操作权限;事业部制,各个事业部建立不同的数据账,从公司的角度考虑各个事业部之间资金、人力资源的平衡;专业管理公司制,以投资商为核心,建筑公司、销售公司等协助应用。
开发商实施项目管理信息化后,能够有效提升管理水平,具体表现如下:
以项目生命周期理论为基础,通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理。计划对项目成功的重要作用,通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施;在实施的过程中随时搜集项目的进度信息,将实际进度与计划进行对比,对存在的偏差及时予以纠正,切实保证项目的工期、成本和质量。
实现对房地产项目的多角度、多要素管理。房地产项目管理涉及的要素众多,既包括人、财、物的管理,也包括时间、采购、合同、质量的管理。项目管理信息化后,可以以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。
能有效实现项目各方的沟通与协调。房地产项目涉及的组织和人员众多,除业主方之外,还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据,及时、准确地沟通协调,从而有效缩短项目周期,降低项目成本。
实现与企业财务系统的完美对接。在房地产项目中,随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况,保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握,随时提供项目资金状况,帮助业主实现资金平衡,降低项目风险和成本;通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接,可以满足项目财务管理的需要。
有机整合销售管理功能,使销售资金纳入整个项目资金流。销售是房地产项目的重要环节,它不仅要实现对销售业务的支持,更重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调,并进行相关财务处理。
除此之外,项目管理软件提供了众多成熟的项目管理工具和方法,如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等。这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用,是提高项目管理水平的有效手段。
房地产项目管理信息化是围绕项目管理工作内容展开的,由于组织结构不同,导致企业信息化的应用模式会发生一些变化。