德国萨克森州首府德累斯顿地处东西欧交界处，与捷克和波兰等国接壤，交通往来密切。从长距离来说，德累斯顿可以和海上运输结合在一起，发展多式联运；而在区域交通方面，当地运输业发达，可以通过加强各个运输公司之间的合作，来减少交通流量。所以，德国联邦政府将德累斯顿物流园区的建设列入城市规划范围。

    面积是怎样算出来的

    由于德累斯顿的特殊地理位置，在联邦政府的规划里面，德累斯顿应该充分利用这种地理优势，建立一个物流园区。为了给这个物流园区选择一个合适的位置，当时的人们对选点作出了评价标准。首先就是要找到一块适合物流园区建设的地，第二点则是调查清楚有些什么样的货物，有多大的量会流入这个区域。 对货源的考虑尤其重要。在两德合并后，萨克森州成了新的联邦州，东部新建物流园区的地方大物流公司并不多，什么样的企业会进驻到这个园区来，对于建设者来说是一个未知数。因此，在起步阶段就得调查清楚在这个区域总共有多少货运量，货物的流向是怎么样的，以此来确定物流园区的面积，以及货物的分类。

    接下来的工作便是研究当地的铁路或水路运输状况，以及长距离运输的流量，更重要的一点是必须确定在面积定下来之后是否能获得相应面积的土地。我们是这样确定园区面积的：以50公里为半径划出一个区域，先是确定整个区域里的货流量，每年的货流量数据都可以从德国城市政府部门的统计局那里得到。然后再在整个货运量里面作一个区分，分别计算短距离和长距离的运输量，两点总共加起来是380万吨左右。在整个以50公里为半径的区域里面，实际的运输量大约是这个数字的一倍。

    运输量和物流园区本身没有关系，但在作分析的时候，又得计划到区内哪些村镇有多大的货运量。离圆点中心近的地方大部分算在物流园区内，离圆点中心远的区域和物流园区的关系就越小，所占的比例也小。以这种思路类推，减去了一部分的物流量，因此就得出这样的一个数字。

    第二部分则要减去类似煤、钢铁等不算进去的货运量，不占用面积从中也要减去。整个货运量大约有30％的流量和物流园区是有关的，这样的货运量又分为进来的货物与运送出去的货物。从运输的角度来说，运进和运出的货物有不同的计算方法。根据我们的调查，运出的货物有50％只是先存放一下，有50％是直接走了的，所以每吨需要10平方米的面积；而运进的货物因为都必须堆放在物流园区内，所以每吨必须占用20平方米的面积。

    通过前面这些复杂的计算最后得出的面积，还并不是德累斯顿物流园区的面积，而是有这么大的货运量所需仓库的面积。二者不能等同起来的原因是，在这个区域内有一些工作区已经有仓库设备了，而且周围还有一些可用的仓库。所以德累斯顿最后在计算时，再减去了已存在的55000平方米的面积，以及周围仓库的25000平方米的面积，最后得出的数字就是需要建设的物流园区的面积。
 
    根据这个数字，我们可以计算出需要多大的地方。从前面的分析中可以得出，物流园区需要有仓储面积20万平方米，加油站等维修站的面积大约需要10万平方米，再加上需要的其他面积，如卡车掉头等，是60万平方米。另外，在德国有一个关于绿地的要求，开发出来的面积最少要有20％的绿地，得出27万平方米的面积。需要用于交通道路所需要的面积大约是12％左右，最后算出来的面积是16万平方米。最后得出的总面积是133万平方米。 选址 这个数据决定了物流园区的大小。但在德累斯顿找出这么大一块地并非易事。德累斯顿在易北河的两边，城市的两边都是山区，德累斯顿座落在中间的峡谷里。很多地都被山给占了，而且还要考虑物流园区需要满足的一些交通条件等等，这样加起来就造成选点的困难。我们为此前后花了5年时间，从1992年一直找到1997年。

    选址必须和当地的交通网络结合起来。首先是德累斯顿易北河，另外还有高速公路和铁路的连接线从捷克和波兰来，这些网络都直接通向德累斯顿的市中心。所以我们认为物流园区的选点应该在德累斯顿的市中心，同时这里也是网络中心。

    第二点应考虑的是货物从哪来。

    德累斯顿的地理条件比较特殊，易北河从城市中间流过，而且城市中心只有5座过河的桥梁，物流园区要造在这个河的一边，就得考虑怎样过桥最方便。德累斯顿的主要货物有70％从西边来，而从柏林和波兰过来的并不多。物流园区的选点不仅要靠近市中心，还得选在河的一侧，确保大部分货物不要过河。在市中心找一个133公顷的土地是不可能的，我们在建设这个物流园区的时候，利用了现有的物流设施以及被弃用的火车站，把它们变成新的物流园区。

    德累斯顿物流园区最后的选址是在城市内部，占地133000平方米。物流园区不同的功能，被分布在不同的区域。物流中心由三个模块构成，货运中心、卡车服务中心、内河港。卡车中心和高速公路有一个连接，设有卡车的服务站、维修站等，还设有餐馆旅馆等其他服务设施，以及80辆卡车的停车点。内河港所处的位置原本是水的面积，用土填了大约7万平方米的面积用于物流公司的建筑，连接水路和铁路的终端，在这里可以处理集装箱的运输。货运中心里有仓库、转运及公铁联运的地方，附近的老火车站也被算在内。

    港口到货运中心之间的距离是1.5到2公里，但中间有一段铁路桥是过不了大卡车的，必须绕道而行，在这里修建一座新桥被列入2004年的计划之内，预计2005年修好，这样两地之间就有了直接的连接线。另外，当地交通拥挤的情况也能得到改进。

    货运中心和高速公路的距离只有2公里，但交通拥挤，开车需要很长时间，后来又投资修了7公里，在居住区底下建了一个隧道，解决了交通问题，也为物流园区创造了与高速公路连接的条件。桥修好后，这条路会变成一个立交桥，没有红绿灯，直接与柏林和布拉格相连。

    卡车中心有与机场连接的路，但与物流园区的关系不大，一些航运的货物不会送到物流园区处理，而是在机场就可以直接处理了。最大的优势就是物流园区与市中心只有2公里的距离。因为铁路当局没有与物流中心合作，所以最初的计划中没有考虑到多式联运，后来重新做规划时把这段路也考虑进去，距离只有100米。 这样，选址就完全满足了修建物流园区的两个最重要的条件，既有多式联运的优势，又可以缓解城市内部运输的紧张状态。 选址得当还减少了园区的面积。最初计算的面积是133万平方米，而实际情况是，卡车中心占地38000平方米，港口内部占地46万平方米，货物中心第一期工程是145000平方米，第二期工程增加了9万平方米，联运的中转站需要68000平方米的面积，所以最后需要的实际面积是80万平方米。 运营的关键一步 尽管面积缩小了很多，但在德累斯顿城市中心仍不可能找到这样的地，更不可能将它用于运输。已经没有太多的土地用于园区的扩展，现在只能先达到一些基本的目标，实现园区的基本功能。

    而另一方面，很多物流公司或是货运公司，更愿意在郊区靠近高速公路的地方建立自己的公司，尽管物流园区有很多优点，但市中心的地价毕竟要比郊区高得多。所以，负责物流园区规划的LUB公司，找了一个私企投资的公司来执行这个项目。
 
    德累斯顿物流园区开发公司的任务是：首先要建设卡车中心，把地买回来，使之正常运作；第二是买了地之后要建设起来。港口由另外一个公司负责，改造的钱是市政府出的。卡车中心的建设是卡车企业联盟共同出资建设的，再把他租给德国一家大石油公司。

    最有意思的部分是，第一步要找到投资者把地买下来作为物流园区的建设，参与这块土地的开发。首先开发公司找到德国交通银行作为股东之一，这家银行要求由设计规划者来领导这个项目的实现。1997年由LUB公司牵头的德累斯顿开发公司成立，萨克森州和图林根州出资75%，德国联邦铁路占25%股份。

    接下来就是具体的实施工作了。物流园区在一个旧的火车修理厂里，1998-1999年的主要工作都是拆除旧维修厂，这是开发的第一步。第二步是对这块土地的开发，修建公路和给排水系统，搭建通讯系统。在德国雨水不能随便流入下水道，要建设存放雨水的设备。然后还要修建一条旧火车所需要的道路。 这块土地的开发有各式各样的可能性，但德累斯顿物流园区没有获得联邦政府的一分钱。他们得到了萨克森州的一笔资助，占总投资的52％，用于买地，拆迁以及开发。德国没有一个物流园区不是靠政府的资助而建设的，企业最后只须还48％的钱，通常都是通过卖土地还。德累斯顿开发公司由于属私人投资项目，当时承担了很多债务，2000年他们也开始卖土地了。 幸运的是，大众汽车公司在德累斯顿建设了一个很大的厂，在物流园区中买下了45000平方米的面积，建了两个运输公司。所以，到2001年底，开发公司还清了所有的债务，并且开始赢利。得到这张让德累斯顿物流园区扭转情势的单子是费了一番功夫的。当时大众公司在德累斯顿建物流中心的时候，德累斯顿其它的工业园区都在争取把大众的物流中心建到自己的园区里去。而汽车制造厂建在市中心，市民反对很大，怕引起交通阻塞。后来，开发公司向大众公司建议，用有轨电车来解决运输问题。之前卖地赚的钱可以用来修有轨电车的路，然后把路出租给有轨电车当局。这个方案最终打动了大众公司，德累斯顿物流园区也因此成为德累斯顿最重要的物流中心。

    走入正轨

    经过开发公司的一系列改造，德累斯顿物流园区周围的交通设施得到改善，地价因此也升值了，因此开发公司决定不再卖地，而是开始靠租地赢利。物流园区的开发公司便靠这个维持，出租有轨电车，还有区内的其他措施。德国铁路当局曾跟开发公司谈过建公铁联运站的投资问题，但他们最终决定自己建。

    德累斯顿物流园区正式宣布建设成功。在竣工仪式上，德国交通部副部长交给开发公司1700万欧元的投资支票，用于建公铁联运中心。后来又有一个公司对这个项目进行投资，在园区内建了另一个物流中心。德国铁路要在物流园区内建一个很大的存档中心，也是开发公司建好后再售出。2002年底又为大众修建了一条铁路，可以和铁路直接连接。因为大众不愿意租，所以开发公司就把铁路卖给大众了。2003年4月，德国铁路在物流园区内买了两块地，建设联运中心，一块64000平方米，另一块45000平方米，开发公司把地价翻了一番。 另外，德国西部的卡尔斯鲁厄正计划在德累斯顿建一个物流中心，然后租给城市的各个剧院。还修一个罗马超市连锁店，给物流园区的工作人员提供一些小吃，以及满足当地对零售商品的需求，这使园区开发公司获得了10年的出租合同。