6月初，记者在前往深圳市平湖物流基地采访时，华南国际工业原料城一期总建筑面积达50万平方米的100栋展示交易中心刚好全部封顶。一期展示交易中心分为五金化工塑料、纺织服装、印刷纸品包装、皮具皮革几大功能区，将在10月正式投入运营。
某种程度上，华南城的进驻是平湖物流基地的一个转折。深圳市平湖物流基地服务中心副主任梅子说：“在2002年以前，平湖物流基地一直因为没有项目基本闲置着，但现在，项目在外面排队，土地却又不够用了！”
拓荒者的定位失误
在华南城进驻之前，平湖物流基地日子并不好过。作为最初的平湖物流基地建设领导小组的一员，王文杰亲眼见证了平湖的这段历史。前不久，记者见到他时，他已调回龙岗区政府工作，此时他离开平湖物流基地的也只有一个月的时间。
1998年前后，就在中国物流界为物流结点的问题大伤脑筋时，深圳率先在全国启动了第一个物流基地深圳平湖物流基地的建设，深圳因此成为国内第一个也是目前为止唯一一个把物流作为支柱产业发展的城市。当时，考虑到物流园区作为基础设施，投资规模大，数额高，投资回收期长，深圳市确定以政府为主体进行运作，王文杰等一行11人专门成立了平湖物流基地建设领导小组，成为平湖物流基地的第一批拓荒者。
1998年12月30日，平湖物流基地开始建设，到1999年8月，该基地被中国物资流通协会确定为国内第一个物流实验基地。
深圳市又开始酝酿城市物流规划问题，并在全国率先推出了城市物流规划，其中的一个重要板块就是对全市范围内八大物流园区的规划。但后来，深圳市政府对全市现代物流业发展规划又作了一些调整，取消了南山和龙岗物流园区，重点建设六大物流园区，形成以特区内西部港区、笋岗—清水河、东部港区为内圈层，特区外机场航空、龙华、平湖为外圈层的现代物流产业圈。
这其中西部港区物流园区定位为综合性港口物流园区；笋岗—清水河物流园区定位为城市消费性配送型物流园区；东部港区物流园区定位为国际货运枢纽型物流园区；机场航空物流园定位为航空物流园区；龙华园区则定位为陆路口岸物流园区，唯有平湖物流基地被叫做综合物流园区。
按照目前业界对于综合物流园区的理解，平湖物流园区应该是一个以物流为龙头的新型开发区，即把物流产业作为龙头产业，同时带动批发、商贸、房地产开发、多式联运，以及其它的一系列业务。但在当时，平湖物流园区显然并没有上升到这个层次。王文杰告诉记者：“当时，虽然各地时不时都会传出兴建物流园区的消息，可是却并没有听说哪家运作得很成功，并有可以借鉴的经验，而且也不像现在会有很多专业咨询公司可以为我们提供解决方案。所以，我们大多时候都是想办法摸索着自己前行。” 那时，经过他们的分析讨论，平湖物流园首期开发按照国内与国际物流并举的方式。在2平方公里范围内将以市场信息为基础、以产品配送为主业、以现代仓储为配套的模式发展国内区域物流，在另外1.8平方公里范围则以“海铁联运”为主发展国际物流。用曾参与过国内多个物流园区规划咨询项目的物流专家戴正楠的话来讲，当时平湖物流园区仅仅被简单定位成了一个区域的分拨中心。 而这对于平湖物流基地来讲没有任何意义。论对珠三角的辐射能力，其实深圳不如跟它毗邻的广州。广州市政府同样规划了三大、五小共八个园区，并声称要做全国物流中心。另外，广州有相当发达的综合运输体系，拥有多条国道、亿吨大港、国际空港等，还有就是广州有大量的货物生成和同样得天独厚的地理优势。
而在深圳本地，福田保税区也同样会跟平湖形成竞争。因为关税的原因，大多数的进出口物资在进入保税区之后直接完成了分拨任务，而不会再辗转到平湖物流园区里。据一家物流企业负责人告诉记者，他们的很多客户提出要到平湖物流基地去参观，但看完之后往往都很失望。
因此，2002年之前平湖基本上都闲置着。王文杰表示，当时作为规划主体的他们，确实也并不清楚平湖物流基地的定位到底是什么，所以在招商的时候，常常不知道到底该跟物流企业们去说什么。而物流企业又非常务实，考虑到进驻物流园区对他们并没有实实在在的利益的时候，当然会退避三舍。
重新定位采购中心
现在修建的华南国际工业原料城由5家港资公司共同投资26亿元人民币兴建，这个规划占地面积约1.5平方公里的超大规模制造业原材料专业批发市场将在5年内建成。建成后的原料城将分为五大专业市场，主要经营品种为纺织服装面料及辅料、皮具皮革材料及辅料、化工塑料及五金建材、包装纸品印刷原辅料、电子原件及电脑配件。 据记者了解，在落户平湖之前，华南国际工业原料城的5位股东曾在华东一带，特别是在江浙和上海考察了近5个月，但最终他们还是选择了平湖为原料城安家，并于2003年的1月6日正式开始运营，他们认为：“尽管现在很多城市都提出发展物流中心的规划设想，但从化工原料城的选址来看，还是深圳最合适。” 事实上也是如此，平湖物流基地处于深圳市北部，东接惠州、南靠香港、周边是世界上工厂集中、制造业十分发达的珠三角地区。据初步估计，平湖周边150公里半径范围内聚集了数十万间制造企业，对制造业原材料有着强大的需求量。加上平湖物流基地又具有良好的海陆空立体交通条件，这显然为他们梦想“做全球瞩目的工业原料交易中心”提供了优越的条件。据梅子介绍，华南城的目标是30％至50％经营者为海外客户，并将汇集全球工业原料以供应珠三角以及内陆的制造企业。
为了能迅速做强、做大市场，华南城准备以低租金培育市场，租金预定为50－80元/每平方米，只是市面同类市场的3成。还特设免租期，进驻企业头年免9个月租金，第二年免6个月租金，对世界五大行业龙头采购集团免租3年。加上可享受深圳市政府特许的工业用地所使用的优惠电费、水费等，对经营户的吸引力不小。
据华南国际工业原料城（深圳）有限公司有关负责人介绍，目前已有来自美国、法国、韩国、意大利、日本等国家和地区的几百家企业决定进驻华南城。美国依士曼、香港同得仕集团、星运集团、成功皮具、哈森鞋业、百丽鞋业将把采购中心设在华南城，美国杜邦、德国拜耳也将在华南城设营销中心。
对于华南城的进驻，无论是深圳市政府，还是平湖物流基地本身，都表现出了极大的热情。华南国际原料工业城规划面积100万平方米，受让地价为每平方米300元人民币，该项目共需地价款3亿元人民币，已是市面上的超低价格。
深圳市便为发展物流业制定了优惠的土地政策，政策规定，凡符合物流业的项目，申请后用地可分期支付地价款，并且优惠20%。龙岗区副区长陈胜兴承认，港方已向物流园区交了1000万元人民币的定金。可见，深圳市政府的意图并不在卖地，而是以此带动平湖物流园区乃至全市物流业的发展。 事实上，自从华南城入驻以来，该基地迎来了招商引资的热潮。据梅子介绍，目前，将近60亿元的投资项目正在平湖的大门口排队，再加上从前基地已引进华润万佳配送中心、华南城、深圳领先汽车物流中心、中央储备粮深圳直属库等10多个项目，平湖物流基地已开始渐显活力。 与此同时，为配套华南国际工业原料城的发展，平湖物流基地方面也请了专业机构对园区内的空间和产业布局进行了二次规划。梅子说，二次规划后的物流园区将由原来的16.25平方公里变为14.7平方公里，园区内的产业布局也将分为四大功能板块，分别是以华南国际工业原料城为主体的商贸交易板块，还有就是货运枢纽、国际中转、区域配送三大板块，目前除了区域配送板块有万佳百货配送中心等入驻外，另外两大板块仍然在具体筹划之中。
继续征地
实际上，从2001年开始，已有一些商业企业开始向平湖物流基地伸出橄榄枝。万佳百货深圳配送中心是第一个进驻平湖物流基地的物流项目，为万佳在广东省内40家大型综合超市及300－400家华润超市提供配送服务。紧接着平湖生产资料物流中心、益华建材批发市场等也先后落户，专家分析，这在很大程度上跟近两年中国零售业的疯狂圈地有关系。 华南城的入驻成为平湖物流园区的一次提升和转折。戴正楠分析，这一次平湖物流园区是想利用市场的“造市”功能来拉动物流需求，从而带动货运枢纽、国际中转和区域配送的全面启动。
戴正楠跟记者打了比方说，假如先有华南城，然后再有平湖物流园区的话，也许就不会出现平湖物流基地先前长达4年没有一个项目入驻的尴尬了。平湖的成长以政府为主体虽然没有错，但是政府在其中到底应该扮演一个什么样的角色也确实值得商榷。平湖一直都是自己在规划招商，而政府并未考虑物流园区怎样跟整个城市物流体系配套，却以行政力量干涉物流园区里应该怎么布置。
不过，平湖物流基地还算走运的一点在于，深圳市政府并没有在无任何项目入驻之前便先期在仓储设施、信息平台等方面的投入，因此才没有成为目前物流园区中比较流行的“政绩工程”。梅子告诉记者，在2002年之前，龙岗区政府仅投入了2.2亿元，其中有60%用于征地，30%用于水、电、路网等基础设施投入，而剩余的一小部分用在招商引资等其它方面。 在寸土寸金的深圳，征地是最难做的工作。到目前为止，平湖物流基地拥有的土地“还不到3平方公里”。龙岗区政府跟国家开发银行申请了10亿元的政府贷款项目，目前已用去3亿元。梅子说，这些钱绝大部分仍然用在了土地的征用上面。照他们的计划，年底之前，他们将争取再征地3到4平方公里，希望能够使平湖物流基地的四大功能板块逐步完善起来。
